작년 5월, 아버지가 경주에 있던 아파트를 팔기로 결정했다. 2년 전 2억 4천만 원에 산 것을 2억 1천만 원에 넘겼다. 그 돈으로 서울 강남구 오래된 빌라를 계약금 4천만 원으로 예약했다. 부동산 중개소 아저씨는 “서울은 계속 오를 거 같은데 지방은 글쎄”라고 했다. 당시엔 그 말이 무슨 뜻인지 잘 몰랐는데, 지금 보니 정확했다.
2026년 5월 현재, 같은 아파트들의 시세를 보면 서울과 지방의 흐름이 완전히 다르다. 이건 단순히 “서울이 오르고 지방이 내린다”는 식의 오래된 통념이 아니다. 구체적으로 뭐가 달라졌는지 정리해봤다.
서울 강남권 아파트 — 공급 부족이 계속 버팀목
지난 3개월간 강남구 아파트 매물을 추적해봤다. 우리가 예약한 빌라 근처 30년 된 아파트들이 3억 원대 초중반에서 3억 5천만 원대로 올라갔다. 한 단지에서 한 달에 3~4건 정도만 나온다. 공급이 워낙 적다.
이유는 명확하다. 강남 재건축 프로젝트들이 지지부진한 상태고, 새로 지어지는 아파트는 거의 없다. 지난해 강남구 신규 공급은 약 2천 가구 정도였는데, 같은 기간 거래량은 월 평균 8천 건을 넘었다. 공급이 수요를 따라가지 못하니 가격이 밀린다.
다만 이건 자산가들이 자산 보호 차원에서 사는 것이지, 실거주 수요는 아니다. 내 주변 30대들은 여전히 “강남은 비싸서 못 산다”고 한다. 하지만 사는 사람은 계속 산다.
지방 중소도시 아파트 — 공급 과잉에 수요 감소
경주 시세를 계속 보고 있는 이유는 아버지가 판 아파트가 지금 얼마일까 궁금해서다. 지난달 부동산 앱으로 확인했을 때 그 단지는 2억 원대 초반으로 내려가 있었다. 작년 5월보다 3천만 원 더 떨어진 셈이다.
경주만 그런 게 아니다. 대구, 부산, 인천 같은 지방 도시들은 지난 2년간 신규 아파트 공급이 계속 늘었다. 특히 인천은 신도시 개발이 한창이라 월 2천~3천 가구씩 나오고 있다. 그런데 사는 사람은 줄었다.
통계청 자료를 보면 2026년부터 지방 인구 이동이 음수로 돌아섰다. 대학 졸업 후 서울로 나가는 건 여전하고, 서울에서 지방으로 내려가는 건 거의 없다. 그러니 아파트는 자꾸 남는데 사람은 자꾸 줄어든다.
2026년 선택의 기준이 달라졌다
아버지 경험을 보면서 깨달은 건, 부동산 투자는 더 이상 “어디든 사면 오른다”는 식이 아니라는 것이다. 2010년대 초반에는 지방 도시도 꾸준히 올랐다. 하지만 지금은 서울 강남권과 지방이 완전히 다른 시장이 됐다.
서울 강남권을 보는 관점: 공급이 없으니 가격 하락이 쉽지 않다. 금리가 내려가면 자산 재배치 수요로 올라갈 가능성이 높다. 하지만 실거주 가격대는 이미 대부분 사람들이 포기한 수준이다.
지방 중소도시를 보는 관점: 공급은 많은데 수요가 줄어드는 구조다. 금리가 내려가도 사람들이 “지방 아파트를 더 사야겠다”고 생각하지 않는다. 인구 감소 추세가 바뀌지 않으면 가격 안정이 쉽지 않다.
지금 부동산을 생각하는 사람들은 이 둘 중 하나를 선택해야 한다. 강남권은 비싸지만 하락 리스크가 적고, 지방은 싸지만 추가 하락 가능성이 있다는 뜻이다. 아버지처럼 지방을 팔고 서울로 옮기는 사람이 늘어나는 이유도 여기 있다.
내 경우는 이 글을 쓰면서 확신이 생겼다. 예약금 4천만 원은 아직 돌려받을 수 있는 상태인데, 계속 진행할 생각이다. 강남이 비싼 건 맞지만, 지방은 더 떨어질 수 있다는 위험이 더 크다고 판단했기 때문이다.